El alquiler amueblado de hasta 30 noches pasa a llevar IVA
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El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda («BOE» núm. 249; BOE-A-2026-20823). No es un anuncio ni un proyecto: su disposición final decimoprimera —la última de la norma— lo pone en vigor «el día siguiente al de su publicación […] salvo que alguna de sus disposiciones establezca otra cosa», o sea el 8 de octubre de 2026. La salvedad pesa: casi todas las medidas tributarias, agrupadas en el Título II, llevan fecha de efectos propia.
Una de ellas cambia la mecánica diaria de quien lleva declaraciones: el arrendamiento de apartamentos o viviendas amuebladas por estancias de hasta treinta noches deja de estar exento de IVA y pasa al tipo reducido del 10 %. La fecha a marcar es el 1 de diciembre de 2026, no la entrada en vigor. La Agencia Tributaria lo avisó en su Sede el día 7, remitiendo al BOE.
Qué dice el articulado
Está en el artículo 7, que modifica la Ley 37/1992 del IVA en cuatro apartados, los cuatro «con efectos desde el 1 de diciembre de 2026». El 7.Uno reescribe la letra e’) del artículo 20.Uno.23.º y deja fuera de la exención «los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando concurran cualquiera de las siguientes circunstancias»: que «el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera […]», o que «su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, excepto si se produce en el apartamento o vivienda arrendada en la que el arrendador tenga su residencia habitual, en cuyo caso estarán exentos».
Tres lecturas:
- Los dos supuestos son alternativos, no acumulativos: basta uno para perder la exención.
- La exclusión por servicios hoteleros no es nueva: el preámbulo dice que «se mantiene». Lo nuevo es la estancia de hasta treinta noches sin hostelería.
- La salvedad de la residencia habitual cuelga solo del segundo guion y mantiene la exención: alquilar por días en la vivienda donde el arrendador reside sigue exento, salvo que allí haya servicios de hostelería.
El 7.Dos los incluye en el artículo 91.Uno.2.2.º, el del 10 %. El alquiler de larga duración sigue exento: el corte lo marca la duración a favor de un mismo arrendatario.
A quién afecta y qué hacer
Al propietario —persona física o sociedad— que alquila vivienda amueblada por temporadas cortas: piso turístico, apartamento de temporada, alojamiento por semanas o por días. Pasar de exento a sujeto es entrar en el circuito completo del impuesto: alta censal con el modelo 036 antes de repercutir; facturar con el 10 % las estancias devengadas desde el 1 de diciembre, mirando el devengo uno a uno en los cobros anticipados a caballo de la fecha; declarar en el modelo 303, donde al 10 % le corresponden las casillas 04, 05 y 06; y deducir el IVA soportado del inmueble. Quien combine larga duración exenta con estancias cortas sujetas tendrá operaciones de los dos tipos y habrá que revisar en qué medida puede deducir.
Esto no mueve nada en el modelo 115 ni en el 180: la vivienda residencial no obliga a retener. Si toca facturar con IVA por primera vez, hará falta un programa al día con los tipos y los modelos de la AEAT; entre las opciones españolas está Quipu.
Otras medidas del Título II
| Medida | Dato de la norma | Desde cuándo |
|---|---|---|
| Obras de renovación en vivienda de alquiler habitual (IVA, art. 7.Tres) | Tipo reducido «cualquiera que sea la condición del arrendador»: pago bancario, antigüedad ≥ 2 años, materiales ≤ 40 % | 1-dic-2026 |
| Viviendas protegidas de calificación permanente entregadas por el promotor (IVA, art. 7.Cuatro) | Tipo superreducido (art. 91.Dos.1.6.º LIVA) | 1-dic-2026 |
| IRPF, reducción del rendimiento del alquiler (art. 23.2) | Nuevo contrato de arrendador que no sea gran tenedor: 100/95/90/85/70 % si la renta baja más de un 5 % (según continuidad del inquilino, índice de referencia, zona tensionada y edad); 50 % si la renta no sube; 40/30/25/20/15 % si sube (hasta el 5 %, 10 %, 15 %, 20 % o más); 100/95/90/85/50 % en el primer alquiler; 80 % en prórroga tácita; 70 % alquiler social; 60 % rehabilitadas | 8-oct-2026, pero la DT 38.ª, en su nueva redacción, mantiene la redacción vigente a 31-dic-2025 para los contratos celebrados entre la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y el 1-dic-2026; y el 80 % exige que los cinco años del art. 9 LAU venzan tras esa fecha |
| IRPF, deducción por alquiler de vivienda habitual (art. 68.6) | 10 % de lo pagado con base imponible < 33.007,20 €; base máxima 11.630 € hasta 23.007,20 €; no se aplica si, durante al menos la mitad del periodo impositivo, el contribuyente o algún miembro de su unidad familiar es titular (solo o conjuntamente entre ellos) de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda a menos de 50 km | 8-oct-2026 |
| IRPF, imputación de rentas inmobiliarias | 1,1 % (catastro revisado desde 2012) en 2026; después, escala del 1,1 / 1,5 / 2 / 3 % | 1-ene-2026 (art. 6.Primero) y 1-ene-2027 (art. 6.Tercero) |
| IRPF, exención por venta de vivienda al sector público (DA 65.ª) | 100 % hasta 200.000 €; por encima, (800.000 − valor) / 600.000; nada desde 800.000 €. «Requisito ineludible»: desocupada sin causa justificada dos años | 8-oct-2026 a 31-dic-2027 |
| IBI, recargo sobre alojamientos turísticos en zona tensionada (art. 72.4 ter TRLRHL) | Hasta 50 % de la cuota líquida; 100 % con dos o más; 150 % con cuatro o más; vía ordenanza fiscal | «Períodos impositivos que se inicien a partir de la entrada en vigor»: el IBI de 2026 queda fuera |
| IIVTNU, coeficientes máximos (art. 10) | De 0,11 a 0,30 según el periodo de generación | 1-dic-2026 |
| SOCIMI, gravamen especial (art. 9, Ley 11/2009) | 25 % de los beneficios no distribuidos del alquiler residencial; −50 % si la vivienda asequible pasa del 80 % del parque, −100 % si además se reinvierte en tres años; la nueva DT 4.ª baja el umbral al 60 % en 2026 y al 70 % en 2027 | Periodos impositivos iniciados desde el 1-ene-2026 y no concluidos a la entrada en vigor: el ejercicio 2026 completo |
Dos cautelas antes de mover papeles
Es un real decreto-ley. El artículo 86.2 de la Constitución obliga al Congreso a pronunciarse «expresamente» sobre su convalidación o derogación «en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación». Hasta entonces está en vigor; si no se convalida, decae. No es una hipótesis: el Real Decreto-ley 26/2026, del 29 de septiembre, con medidas parecidas, no se convalidó y el Congreso publicó su derogación el 2 de octubre.
Los porcentajes nuevos del IRPF no alcanzan a los contratos vigentes. Lo que manda no es la entrada en vigor, sino la disposición transitoria trigésima octava de la Ley 35/2006, en la redacción que le da el real decreto-ley: a los rendimientos de contratos «celebrados entre las fechas de entrada en vigor de la Ley 12/2023 […] y el 1 de diciembre de 2026» se les aplica el artículo 23.2 «en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2025».
Checklist antes del 1 de diciembre
- Listar los inmuebles amueblados y la duración habitual de la estancia por arrendatario.
- Separar los que pasan de treinta noches (siguen exentos) de los que no, y apartar el alojamiento en el que el arrendador resida, salvo que preste servicios de hostelería.
- Preparar el alta censal con el 036 para los que entran en el IVA.
- Configurar el 10 % en la facturación y comprobar que el 303 lo lleva a las casillas 04-06.
- Fijar el devengo de los cobros anticipados que se cruzan con el 1 de diciembre.
- No tocar las reducciones del IRPF de los contratos ya firmados: les rige la redacción anterior.
- Avisar de que el recargo del IBI depende de la ordenanza municipal y no alcanza al recibo de 2026.